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프로젝트리츠 및 지역상생리츠의 법적 근거를 포함한 부동산투자회사법(이하 “부투법”) 개정안은 지난 5월 1일 국회 본회의를 통과하여 오는 11월 28일 시행을 앞두고 있습니다.
그리고 국토교통부는 부투법 개정안과 관련된 구체적인 사항을 규정한 부투법 시행령 개정안(이하 “부투법 시행령 개정안”)을 지난 13일 입법 예고하였습니다. 입법예고된 부투법 시행령 개정안의 주요 내용을 살펴보면 아래와 같습니다.
1. 취지
2. 부투법 시행령 개정안의 주요 내용
3. 시사점
1. 취지
프로젝트리츠 도입을 목표로 하고 있는 부투법 개정안은 프로젝트리츠의 설립신고 절차 등을 비롯하여 프로젝트리츠의 운영에 필요한 사항들을 시행령에서 정하도록 하고 있습니다. 이번에 입법 예고된 부투법 시행령 개정안은 이와 관련된 사항을 담고 있으며, 그에 추가하여 부동산개발사업에 리모델링을 포함함으로써 리츠가 소규모 리모델링 사업에 투자하는 것을 허용하고 있습니다. 부투법 시행령 개정안이 입법예고됨에 따라 향후 개발사업에서 주요 Vehicle로 활용될 것으로 기대되는 프로젝트리츠 관련 구체적인 내용 등이 윤곽을 가지게 되었습니다.
2. 부투법 시행령 개정안의 주요 내용
가. 프로젝트리츠 설립신고 절차 등 규정(제8조의4 신설)
부투법 개정안 제26조의4에서 규정하고 있는 프로젝트리츠의 설립 조건 및 추진 절차와 관련된 내용을 요약하면 아래와 같습니다.
[프로젝트리츠 설립 조건]
• 리츠 설립 적절성(설립 자본금 확보, 발기인·정관 적절성, 설립등기 완료여부)
• 자본금 50억 이상 확보 (차입은 자기자본의 2배까지 허용, 주총특별결의시 10배)
• 자산의 투자·운용업무는 자산관리회사에 위탁, 자산보관 위탁 계약 완료
• 위 조건을 만족하면 ① 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토부에 설립신고
[프로젝트리츠 추진 절차]
• 리츠 설립 6개월 이내 국토부에 설립신고(20일 이내 수리여부 통보)
• ② 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업보고서를 국토부에 보고
• 공익 또는 투자자 보호를 위해 ③ 대통령령으로 정하는 사항 발생시 공시
• 개발사업 사업 준공 후 ④ 대통령령으로 정하는 날까지 영업인가
• 영업인가 후 5년 이내 공모
부투법 시행령 개정안은 위와 같이 부투법 개정안에서 하위 법령에 위임하고 있는 사항과 관련하여, ① 상호, 소재지, 자본금, 발기인·임원 등을 기재한 설립신고서를 제출토록 하고(제8조의4 제1항), ② 사업투자보고서를 매 분기 국토부에 제출토록 하고 있으며(제8조의4 제3항), ③ 리츠 보유 채권의 부도·회생절차개시로 부실자산 발생 시 공시하도록 하고(제8조의4 제4항), ④ 준공 후 1년 6개월(6개월의 범위에서 1회 연장 가능) 이내 영업인가를 하도록 하면서(제8조의4 제2항), ⑤ 그 외 설립신고 및 사업투자보고서 관련 서식은 국토부장관이 고시하도록 하고 있습니다(제8조의4 제5항).
나. 부동산개발사업의 범위 확대(제2조 제4항 제1호 개정)
현행 부투법은 리츠가 가능한 개발사업 범위를 나열(토지를 택지·공장용지 등으로 개발, 공유수면 매립하여토지 조성, 건축물 신축 등)하면서 리모델링 등은 제외하고 있었는데, 부투법 개정안은 리모델링도 리츠 개발사업의 범위에 포함시켰습니다.
다. AMC 주요주주 적격요건 기준 개선(안 [별표3] 개정)
AMC 주요주주에 대해서는 처벌·제재이력, 자기자본 확보 등 심사를 통해 지배구조의 건전성을 관리하나, 실체회사가 SPC 등 명목회사를 이용하여 주요주주가 되는 경우, 규정 미비로 실체회사에 대한 심사가 가능한지 논란이 있어 왔습니다. 이에 부투법 시행령 개정안은 SPC 등 명목회사가 AMC 주주인 경우, 배후에서 경영권을 행사하는 실체회사가 주요주주 적격심사 대상이 되도록 규정하였습니다.
라. 그 밖에 주요 개정 내용
3. 시사점
국내의 부동산 개발은 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 주로 이뤄졌는데 자기자본 규제가 없다 보니 공사비가 상승하고 고금리인 상황에서 부실이 쉽게 커지는 문제가 있어 왔습니다. 이를 제도적으로 보완하기 위하여 도입된 프로젝트리츠는 부동산을 직접 개발해 임대와 운영 등 모든 과정을 책임질 수 있도록 하고 있으며, 이로써 부동산 개발사업의 자기자본을 확충해 부실을 방지하는데 기여할 수 있을 것으로 기대됩니다. 부투법 개정안이 시행을 앞두고 있는 상황에서 입법예고된 이번 부투법 시행령 개정안은 위와 같은 프로젝트리츠의 운영에 관한 구체적인 사항을 규정하고 있으며, 부동산개발사업에 리모델링을 포함함으로써 리츠가 소규모 리모델링 사업에 투자하는 것을 허용하고 있어, 향후 리츠를 통한 개발사업이 보다 활성화될 것으로 기대됩니다.
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